Zasiedzenie nieruchomości — adwokat Warszawa

Zasiedzenie to nabycie prawa własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego w wyniku długotrwałego, nieprzerwanego posiadania. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od dwudziestu lat i uzyskał posiadanie w dobrej wierze.

Dwadzieścia lat nieprzerwanego posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze, albo trzydzieści lat, jeżeli uzyskał je w złej wierze (art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, k.c.). Dobra wiara to błędne, ale usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Nie ma jej np. ten, kto objął nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez aktu notarialnego (uchwała 7 sędziów SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91). Do swojego posiadania można doliczyć czas posiadania poprzednika, także spadkodawcy; gdy poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, łącznie musi to być co najmniej trzydzieści lat (art. 176 k.c.).

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel (art. 336 Kodeksu cywilnego, k.c.). Świadczą o tym m.in. zarządzanie nieruchomością, płacenie podatków, opłacanie mediów, remonty i decydowanie o jej użytkowaniu. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.), a oddanie nieruchomości w najem nie pozbawia posiadania samoistnego (art. 337 k.c.). Posiadacz zależny, np. najemca lub dzierżawca, włada rzeczą jak osoba mająca prawo do cudzej rzeczy i nie może jej zasiedzieć.

Takie, które wykażą samoistne i nieprzerwane posiadanie przez wymagany czas — sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione (art. 610 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, k.p.c.). Przydatne są zeznania świadków, np. sąsiadów, o tym, kto i od kiedy władał nieruchomością jak właściciel. Pomocne są też dokumenty: dowody zapłaty podatku od nieruchomości, rachunki za media, umowy, zdjęcia, wypis z rejestru gruntów i odpis księgi wieczystej. Sąd może przeprowadzić oględziny (art. 292 k.p.c.), a posiadacz korzysta z domniemań samoistności i ciągłości posiadania (art. 339–340 Kodeksu cywilnego). Pomagamy zebrać dokumenty i wskazać świadków.

Tak — przedmiotem zasiedzenia może być fizycznie określona część nieruchomości, np. pas gruntu przy granicy z działką sąsiada, jeżeli da się ją wydzielić. Wydzielenia może dokonać sam sąd (postanowienie SN z 21 stycznia 2009 r., III CSK 229/08). Część ta nie musi być wcześniej odrębną działką ewidencyjną; sąd ustala jej położenie na gruncie, przede wszystkim przez oględziny (postanowienie SN z 17 października 2012 r., I CSK 51/12). Wyznaczenie granic wymaga wiadomości specjalnych, dlatego sąd może powołać biegłego geodetę (art. 278 § 1 k.p.c.). Można też zasiedzieć udział we współwłasności nieruchomości.