Sprzedaż mieszkania bez zgody małżonka — kiedy zezwoli sąd?

Czy można sprzedać wspólne mieszkanie bez zgody współmałżonka?

Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, do jego sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Gdy małżonek odmawia albo porozumienie z nim jest bardzo utrudnione, pozostaje wniosek do sądu o zezwolenie na sprzedaż mieszkania bez zgody małżonka (art. 39 k.r.o.). Sąd udziela go, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.

Wyjaśniamy, kiedy zgoda jest wymagana, co grozi sprzedażą bez niej i jak wygląda postępowanie sądowe. Omawiamy też, co zmienia rozwód lub separacja. Opisujemy stan prawny na 26 października 2026 r.

Kiedy potrzebna jest zgoda małżonka? (art. 37 k.r.o.)

Każdy z małżonków może co do zasady samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym (art. 36 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, dalej: k.r.o.). Najważniejsze czynności wymagają jednak współdziałania. Zgodnie z art. 37 § 1 k.r.o. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
2. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
3. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
4. darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Sprzedaż mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość mieści się w pkt 1, a sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pkt 2. W przypadku mieszkania będącego odrębną nieruchomością zgoda jest potrzebna także do jego obciążenia, np. hipoteką, i do oddania go do używania, np. w najem.

Mieszkanie z majątku osobistego

Wymóg zgody z art. 37 k.r.o. dotyczy zarządu majątkiem wspólnym. Mieszkanie kupione przed ślubem albo odziedziczone należy co do zasady do majątku osobistego (art. 33 pkt 1 i 2 k.r.o.), więc do jego sprzedaży zgoda małżonka nie jest wymagana. Drugi małżonek ma jednak prawo korzystać z takiego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny (art. 28(1) k.r.o.).

Co grozi sprzedażą mieszkania bez zgody małżonka?

Umowa zawarta bez wymaganej zgody nie jest od razu ani ważna, ani nieważna. Art. 37 § 2 k.r.o. stanowi: „Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.” Druga strona umowy może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin do potwierdzenia i po jego bezskutecznym upływie staje się wolna (art. 37 § 3 k.r.o.).

Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna (art. 37 § 4 k.r.o.). Ochronę osób trzecich działających w dobrej wierze reguluje art. 38 k.r.o. Odsyła on do przepisów o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.

Zezwolenie sądu na sprzedaż mieszkania (art. 39 k.r.o.)

„Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.” (art. 39 k.r.o.)

Przepis obejmuje więc dwie sytuacje:

• odmowę zgody, gdy małżonek wie o planowanej sprzedaży i jej nie akceptuje,
• trudne do przezwyciężenia przeszkody w porozumieniu, np. długi wyjazd za granicę bez kontaktu, nieznane miejsce pobytu albo choroba, która utrudnia porozumienie.

Dobro rodziny — kluczowe kryterium

Do zezwolenia nie wystarczy wykazać, że zgody brakuje. Sąd udziela go wtedy, gdy sprzedaży wymaga dobro rodziny. We wniosku warto wykazać konkretny cel transakcji, na przykład:

• spłatę zadłużenia obciążającego rodzinę, np. zaległości kredytowych,
• zamianę mieszkania na tańsze w utrzymaniu albo lepiej dopasowane do potrzeb dzieci,
• sfinansowanie leczenia lub innych pilnych potrzeb rodziny.

Dobro rodziny obejmuje także drugiego małżonka i dzieci. Dlatego warto wyjaśnić, gdzie rodzina zamieszka po sprzedaży i na co zostaną przeznaczone uzyskane pieniądze.

Gdy małżonek jest ubezwłasnowolniony

Art. 39 k.r.o. dotyczy małżonków, między którymi trwa wspólność majątkowa. Ubezwłasnowolnienie jednego z małżonków powoduje z mocy prawa powstanie rozdzielności majątkowej (art. 53 § 1 k.r.o.). W takiej sytuacji zastosowanie mają inne przepisy.

Wniosek o zezwolenie na sprzedaż — krok po kroku

1. Sąd. Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym (art. 507 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, wyłącznie właściwy jest sąd miejsca zamieszkania wnioskodawcy (art. 508 § 1 k.p.c.).
2. Treść wniosku. Wniosek powinien dokładnie opisać mieszkanie (np. numer księgi wieczystej), planowaną czynność i jej warunki, np. minimalną cenę. Trzeba też wyjaśnić, dlaczego zgody brakuje i dlaczego sprzedaży wymaga dobro rodziny.
3. Opłata. Opłata stała od wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego wynosi 100 zł (art. 23 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.).
4. Stanowisko drugiego małżonka. Sąd może udzielić zezwolenia dopiero po umożliwieniu złożenia wyjaśnień małżonkowi wnioskodawcy, chyba że jego wysłuchanie nie jest możliwe lub celowe (art. 565 § 1 k.p.c.).
5. Umowa u notariusza. Gdy postanowienie stanie się prawomocne, wnioskodawca może zawrzeć umowę sprzedaży w granicach udzielonego zezwolenia.

Sprzedaż mieszkania w trakcie rozwodu, po rozwodzie i w separacji

W trakcie sprawy rozwodowej

Do uprawomocnienia się wyroku rozwodowego trwa małżeństwo, a z nim wspólność majątkowa. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wcześniej powstała rozdzielność majątkowa, np. z umowy w formie aktu notarialnego (art. 47 § 1 k.r.o.) albo z wyroku sądu (art. 52 k.r.o.). Dopóki wspólność trwa, obowiązują zasady z art. 37–39 k.r.o.

Po rozwodzie lub orzeczeniu separacji

Orzeczenie separacji powoduje powstanie rozdzielności majątkowej (art. 54 § 1 k.r.o.), a prawomocny rozwód kończy wspólność ustawową. Do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego (art. 46 k.r.o.). Te z kolei odsyłają do przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dalej: k.c.).

Do sprzedaży całego mieszkania potrzebna jest wtedy zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 k.c.). Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 u.k.s.c.).

Inną drogą jest podział majątku wspólnego po rozwodzie. Opłata od wniosku o podział wynosi 1000 zł, a 300 zł, gdy wniosek zawiera zgodny projekt podziału (art. 38 u.k.s.c.).

Na co zwrócić uwagę?

• Brak zgody to nie koniec drogi. Odmowa małżonka nie przesądza sprawy, jeśli sprzedaży wymaga dobro rodziny (art. 39 k.r.o.).
• Sprzeciw wobec czynności. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego (art. 36(1) § 1 k.r.o.). Przepis przewiduje wyjątki, m.in. dla czynności w bieżących sprawach życia codziennego. Także wtedy można zwrócić się do sądu, bo art. 36(1) § 3 k.r.o. odsyła do art. 39.
• Ochrona przed działaniami małżonka. Z ważnych powodów sąd może na żądanie jednego z małżonków pozbawić drugiego samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym (art. 40 k.r.o.). Może też postanowić, że do czynności z art. 37 § 1 k.r.o. zamiast zgody małżonka potrzebne będzie zezwolenie sądu.
• Precyzyjne warunki. Opisanie we wniosku ceny i przeznaczenia pieniędzy pozwala sądowi ocenić, czy sprzedaż służy rodzinie.

Kiedy warto skonsultować się z adwokatem?

Sprawy o zezwolenie na czynność wymagają pokazania sądowi, że sprzedaż służy rodzinie, a nie tylko jednemu z małżonków. Pomoc prawnika bywa przydatna, gdy:

• małżonek odmawia zgody, a sprzedaż jest potrzebna, np. do spłaty długów,
• nie ma kontaktu z małżonkiem przebywającym za granicą,
• sprzedaż mieszkania łączy się z rozwodem, separacją lub podziałem majątku.

W takich sytuacjach warto skorzystać z pomocy adwokata w sprawach o podział majątku.

Podsumowanie

• sprzedaż mieszkania z majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka (art. 37 § 1 k.r.o.),
• umowa zawarta bez zgody zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 k.r.o.),
• gdy małżonek odmawia albo porozumienie jest bardzo utrudnione, sąd może zezwolić na sprzedaż, jeżeli wymaga tego dobro rodziny (art. 39 k.r.o.),
• wniosek kosztuje 100 zł i trafia do sądu rejonowego miejsca zamieszkania wnioskodawcy,
• po rozwodzie lub separacji stosuje się przepisy o współwłasności (art. 199 k.c.) albo przeprowadza podział majątku.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, a małżonek nie wyraża zgody, zachęcamy do kontaktu z kancelarią adwokacką.

Ciekawostka prawnicza

Zgoda małżonka jest potrzebna nie tylko do sprzedaży nieruchomości, ale też do jej kupna. Art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o. obejmuje wprost czynność prawną prowadzącą do „odpłatnego nabycia nieruchomości”. Jeśli jeden z małżonków kupi mieszkanie do majątku wspólnego bez zgody drugiego, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 k.r.o.).