Najem okazjonalny lokalu — zasady, dokumenty i procedura krok po kroku

Czym jest najem okazjonalny lokalu?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który daje właścicielowi znacznie silniejszą ochronę niż najem na zasadach ogólnych. Kluczową zaletą tej konstrukcji jest możliwość szybszego odzyskania lokalu od najemcy, który nie chce się wyprowadzić — bez konieczności prowadzenia długotrwałego procesu sądowego o eksmisję.

Najem okazjonalny mogą zawrzeć wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. To rozwiązanie skierowane jest więc przede wszystkim do prywatnych właścicieli mieszkań, a nie do firm zajmujących się profesjonalnie najmem nieruchomości.

Podstawa prawna — Rozdział 2a ustawy o ochronie praw lokatorów

Instytucję najmu okazjonalnego reguluje Rozdział 2a Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.), obejmujący art. 19a–19e. Zgodnie z art. 19a ust. 1 u.o.p.l., umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Trzy obowiązkowe załączniki do umowy (art. 19a ust. 2 u.o.p.l.)

To, co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego najmu, to konieczność załączenia do umowy trzech dokumentów wymienionych w art. 19a ust. 2 u.o.p.l.:

• oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenia właściciela wskazanego lokalu (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy — z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zgodnie z art. 19a ust. 3 u.o.p.l., jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym wcześniej lokalu, ma obowiązek w terminie 21 dni od powzięcia o tym wiadomości wskazać inny lokal — pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6 u.o.p.l.). Właściciel może również uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (art. 19a ust. 4 u.o.p.l.), podlegającej zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego (art. 19b u.o.p.l.)

Zgodnie z art. 19b ust. 1 u.o.p.l., właściciel jest zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel musi przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia (art. 19b ust. 2 u.o.p.l.).

To zgłoszenie ma kluczowe znaczenie — zgodnie z art. 19b ust. 3 u.o.p.l., niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że właściciel traci możliwość skorzystania z uproszczonej procedury odzyskania lokalu przewidzianej w art. 19c i 19d u.o.p.l. Innymi słowy — bez zgłoszenia do urzędu skarbowego cała konstrukcja najmu okazjonalnego traci swoją główną zaletę.

Jak odzyskać lokal — żądanie opróżnienia i klauzula wykonalności (art. 19d u.o.p.l.)

Zgodnie z art. 19d ust. 1 u.o.p.l., umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu — sporządzone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 19d ust. 2 u.o.p.l.).

Żądanie musi zawierać m.in. termin, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia, w którym najemca ma opróżnić lokal (art. 19d ust. 3 pkt 3 u.o.p.l.). W razie bezskutecznego upływu tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji (art. 19d ust. 4 u.o.p.l.). Do wniosku dołącza się m.in. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Co istotne, w przeciwieństwie do zwykłego najmu, przy najmie okazjonalnym sąd nie orzeka o uprawnieniu najemcy do lokalu socjalnego — skoro najemca sam wcześniej wskazał lokal zastępczy, dodatkowa ochrona przewidziana dla zwykłych lokatorów w tym zakresie nie ma zastosowania.

Kiedy warto skonsultować się z adwokatem?

Skuteczność najmu okazjonalnego zależy od precyzyjnego dopełnienia wszystkich formalności. Warto skonsultować się z adwokatem od spraw cywilnych, gdy:

• przygotowujesz umowę najmu okazjonalnego i chcesz mieć pewność, że wszystkie załączniki są prawidłowe,
• najemca odmawia dobrowolnego opróżnienia lokalu mimo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy,
• pojawiają się wątpliwości co do skuteczności zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,
• konieczne jest złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu,
• najemca zakwestionował ważność swojego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Wstępną analizę umowy można przeprowadzić także w ramach konsultacji prawnej online.

Podsumowanie

Najem okazjonalny daje właścicielowi mieszkania znacznie silniejsze narzędzia ochrony niż najem na zasadach ogólnych, pod warunkiem dochowania wszystkich formalności. Kluczowe wnioski:

• umowę mogą zawrzeć wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności w zakresie wynajmu lokali,
• konieczne są trzy załączniki: notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela,
• umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni pod rygorem utraty uproszczonej procedury,
• odzyskanie lokalu odbywa się poprzez nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a nie przez pełny proces sądowy.

Jeśli planujesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lub potrzebujesz pomocy w odzyskaniu lokalu od najemcy, zachęcamy do kontaktu z kancelarią adwokacką.

Ciekawostka prawnicza

Instytucja najmu okazjonalnego została wprowadzona do polskiego prawa w 2010 r. jako odpowiedź na liczne przypadki wieloletnich, kosztownych sporów sądowych o eksmisję nieuczciwych najemców. Mimo to przez wiele lat rozwiązanie to pozostawało mało popularne — głównie z uwagi na konieczność wizyty u notariusza i dodatkowe koszty. Dopiero rosnąca świadomość prawna właścicieli mieszkań oraz wzrost cen najmu sprawiły, że najem okazjonalny stał się dziś jednym z najczęściej wybieranych sposobów zabezpieczenia interesów wynajmującego.